Alquilar en la gran ciudad: la cuenta que ya no sale para una generación entera

Hay una cifra que se repite en cualquier conversación sobre vivienda: el 30%. Es la proporción máxima de los ingresos que, según la mayoría de organismos y entidades financieras, un hogar debería dedicar a pagar su casa sin comprometer el resto de su vida. En los barrios céntricos de las principales ciudades españolas, esa frontera hace tiempo que quedó atrás para buena parte de los inquilinos jóvenes, que destinan al alquiler una porción de su sueldo que en otros tiempos se habría considerado imposible.

El resultado se ve en los datos de emancipación —España figura de forma persistente entre los países europeos donde más tarde se abandona el hogar familiar— y en algo menos medible: el aplazamiento de proyectos vitales. Tener hijos, cambiar de empleo o mudarse a otra ciudad se convierten en decisiones condicionadas por la incertidumbre de un contrato de alquiler.

Lo que cambió la ley

La Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, introdujo una herramienta inédita en España: la posibilidad de que las comunidades autónomas declaren zonas de mercado residencial tensionado, en las que los precios de los nuevos contratos quedan sujetos a límites. Cataluña fue la primera en aplicarla de forma amplia. Otras comunidades han rechazado hacerlo por considerar que el control de precios reduce la oferta disponible.

El debate sobre su eficacia sigue abierto y es, en buena medida, ideológico. Sus defensores sostienen que frena las subidas más abusivas y da estabilidad a quien ya vive de alquiler. Sus críticos señalan que parte de los propietarios retira sus pisos del mercado de larga duración o los traslada al alquiler de temporada, menos regulado. Lo que ambos bandos reconocen es que la regulación de precios, por sí sola, no crea viviendas.

«Ni la regulación ni la liberalización resuelven lo esencial: faltan casas donde está el empleo.»

El problema de fondo: la oferta

Diversos análisis, entre ellos los del Banco de España, coinciden en que el país arrastra un déficit de vivienda de varios cientos de miles de unidades, concentrado precisamente en las áreas metropolitanas que más empleo generan. La creación de hogares ha crecido, impulsada por la llegada de población y por hogares cada vez más pequeños, mientras la construcción de vivienda nueva no ha recuperado los niveles previos a la crisis de 2008.

A ello se suma la escasa dimensión del parque de vivienda social. Mientras en países como Países Bajos o Austria el alquiler público o social representa una parte sustancial del total, en España apenas alcanza una fracción mínima. Construir ese parque requiere suelo, financiación y, sobre todo, tiempo: los efectos de cualquier política que se apruebe hoy tardarán años en notarse.

Mientras tanto

Para quien busca piso este otoño, el debate macroeconómico tiene una traducción inmediata: visitas en grupo, solicitudes de garantías adicionales y anuncios que desaparecen en horas. Las asociaciones de inquilinos recomiendan conocer los derechos básicos —la duración mínima de los contratos, los límites a la fianza o quién debe pagar los honorarios de la agencia— antes de firmar. Es poco, pero en un mercado tan desequilibrado, la información es la única ventaja al alcance de todos.

Las organizaciones de inquilinos y los promotores coinciden, aunque por razones distintas, en que sin un aumento sostenido de la oferta, pública y privada, cualquier otra medida será insuficiente. La diferencia está en el cómo: mientras unos piden más vivienda social y límites a los precios, otros reclaman suelo, agilidad urbanística y seguridad jurídica para construir.

El problema afecta especialmente a los menores de 35 años, que en España se emancipan de media mucho más tarde que en el norte de Europa, según los datos de Eurostat, y retrasan con ello otras decisiones vitales.

Redacción · Economía